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二手房交易税费计算器

买一套二手房到底要交多少税？买方契税（首套/二套、90㎡分界 1%–2%）、卖方增值税及附加（不满 2 年全额约 5.3%，满二免征）、个人所得税（满五唯一免征，否则核定 1% 或差额 20% 可切换对比）、中介费——买卖双方各自承担分别列示，合计一眼看清。

🧾 买卖双方分列 📅 满二 / 满五唯一 🔀 个税两种算法对比 🌙 黑夜模式 🤖 AI 税费顾问

📝房源与网签信息

网签价（计税价格）税务通常按网签价与评估价孰高

卖方原购房价差额 20% 算法使用

建筑面积契税 90㎡分界

㎡

持有年限（以契税票/产证时间孰先）

不满 2 年满 2 年

是否「满五唯一」满五年且卖方家庭唯一住房

否是（免个税）

买方购房套数家庭名下住房套数

首套二套

卖方个人所得税征收方式满五唯一时两种方式均免征

核定征收 1% 差额 20%

🏦中介费率按网签价计算，买卖双方可分别填写；无中介成交填 0

买方中介费率

卖方中介费率

📌 本工具按住宅通用口径估算：个人住房交易自 2008 年起暂免征收印花税和土地增值税；增值税及附加按 5.3% 合并估算（增值税 5% 简易征收 + 城建税及教育费附加等约 0.3%–0.6%）；北上广深等城市二套契税、非普通住宅增值税差额征收等口径更严，交易前请咨询当地税务窗口。

⚖️税费分担测算结果

买方承担合计

—

契税 + 买方中介费

卖方承担合计

—

增值税 + 个税 + 卖方中介费

双方税费总计

—

本次交易总税负

买方契税

—

按面积与套数优惠税率

🟦 买方承担明细

买方合计—

🟫 卖方承担明细

卖方合计—

🤖AI 二手房税费顾问数字由本页算好，AI 只做解读不重算

想问点什么？（可选）

点上面按钮，AI 会结合网签价、满二/满五唯一、双方套数等条件解释每笔税费由谁承担、如何合理优化。它只依据本页数字与一般规则说话，不替代税务核定与专业法律意见。

二手房交易里买卖双方各交什么税

住宅二手房交易的税费主要有三笔：① 契税（买方）——只要发生房屋买卖就由买方缴纳，执行优惠税率：家庭首套 90㎡及以下 1%、90㎡以上 1.5%；二套 90㎡及以下 1%、90㎡以上 2%（北京、上海、广州、深圳二套及非普通住宅按 3%）。② 增值税及附加（卖方）——取得房产证或契税完税时间不满 2 年的，按网签价全额约 5.3% 缴纳（增值税 5% 简易征收，加城建税、教育费附加等）；满 2 年的普通住宅免征，部分城市对非普通住宅按买卖差额征收。③ 个人所得税（卖方）——同时满足「满五年」和「卖方家庭唯一生活用房」的免征；否则可按核定征收（多数城市网签价的 1%）或查实征收（买卖差额扣除合理费用后的 20%），具体由当地政策和房源情况决定。

此外：个人住房交易暂免印花税和土地增值税（2008 年财税政策至今有效）；中介费为市场服务收费而非税费，费率由中介合同约定，常见合计 2%–3%，买卖双方分担比例可谈；登记费（住宅一般 80 元/件）金额很小，本工具未单列。

「到手价」合同要特别小心

挂牌「到手价」「净得价」意味着卖方报价为税后净额，增值税、个税甚至中介费都可能通过合同条款转嫁给买方。签约前务必把本工具算出的卖方税费加到购房总成本中重新评估；贷款购房的，银行按评估价与网签价孰低确定贷款基数，而税务部门也有最低计税价格（评估指导价），「阴阳合同」低报网签价既违法又可能被核定补税。

计算口径（住宅通用，城市差异见提示）

契税（买方）：首套 ≤90㎡ 1%、>90㎡ 1.5%；二套 ≤90㎡ 1%、>90㎡ 2%；北上广深二套及非普通住宅通常 3%。= 网签价 × 税率。
增值税及附加（卖方）：不满 2 年按网签价全额 × 5.3%（增值税 5% + 附加约 0.3%–0.6%，本工具统一按 5.3%）；满 2 年普通住宅免征；部分城市非普通住宅满二按差额 ×5.3%。
个人所得税（卖方）：满五唯一免征；否则核定征收 = 网签价 × 1%（各地常见 1%，部分为 1%–2%），或查实差额征收 =（网签价 − 房屋原值 − 合理税费）× 20%。
中介费：= 网签价 × 约定费率，买卖双方分别填写；无中介成交填 0。
免征项：个人销售/购买住房暂免征收印花税、土地增值税。
时间认定：满二、满五的起算时间按契税完税凭证或房屋产权证注明时间「孰先」确定。

免责：本工具为通用估算，未涵盖非住宅（商办、公寓）、赠与/继承房产再出售、拆迁安置房、经济适用房上市等特殊情形；各地普通住宅标准（总价/面积/容积率）、核定征收率、附加税费率存在差异。一切以交易所在地税务部门和不动产登记中心核定为准。

更新记录

1.02026-10-13政务靛蓝风格上线：买卖双方双栏分列契税、增值税及附加、个人所得税、中介费；支持满二/满五唯一、首套二套、90㎡分界自动判税率，个税核定 1% 与差额 20% 一键切换对比，支持黑夜模式与 AI 二手房税费顾问。

常见问题

「满五唯一」是看谁的房子？怎么算满五年？

看卖方家庭（夫妻双方及未成年子女）名下住房：自取得该房屋契税完税凭证或房屋产权证注明时间起「孰先」计算满 5 年，且该房是卖方家庭唯一生活用房，两个条件同时满足，出售时免征个人所得税。只满五年但不唯一、或唯一但不满五年，都不能免个税。买方的首套/二套只影响契税，与卖方免不免个税无关。

个税「核定 1%」和「差额 20%」能自己选吗？

通常不能完全自由选择：能核实房屋原值（提供完整购房发票、契税票、装修与贷款利息等合理费用凭证）的，税务机关按差额 20% 查实征收；无法核实原值的才按核定征收率（住宅常见 1%）。本工具提供两种算法切换，方便你对比。一般而言房价涨幅大时核定 1% 更省，涨幅小或亏本卖时差额 20% 可能更低甚至为 0（应纳税所得额为负则不征个税，但增值税另算）。

不满 2 年的房子，能不能先公证等满二再过户？

风险很大，不建议。「先办公证、延后过户」期间房屋产权在法律上仍属于卖方：卖方可能一房二卖、因债务被法院查封、死亡后涉及继承、反悔违约；买方即使实际占有也无法阻止善意第三人或查封。不满二的增值税（约 5.3%）是确定成本，应在议价时直接计入并压价，而不是用公证交易规避。

合同写「卖方净得价」，税费还是卖方交吗？

纳税义务人身份不变（增值税、个税的法定义务人始终是卖方，契税是买方），但合同可以约定税款实际由谁承担——「净得价」条款通常约定卖方全部税费由买方代为承担。此时买方总支出 = 净得价 + 买方契税 + 卖方增值税及附加 + 卖方个税 + 各项中介费，签约前应用本工具把卖方一栏全部加总评估；税务票据仍开给法定纳税人，未来抵扣、争议举证也需注意留存。

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