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租金回报率计算器

买房收租到底划不划算？先看净租金回报率——一年的租金扣除空置和持有成本后，占房价多少；再看售租比（静态多少年靠租金回本）。本工具把它们和房贷利率、稳健理财年化放在一起比，帮你判断这套房子是“会下蛋的资产”还是“被套牢的砖头”。

📈 毛 / 净租金回报率 ⏳ 售租比 · 回本年限 🧾 空置与持有成本 ⚖️ 对比房贷利率与理财 🤖 AI 房产顾问

📝房产与租金信息金额按当前市价填写

房屋总价买入价或当前市价

月租金正常出租时的月租

每年空置月数换租客、招租空档，0–6

月

年物业 / 管理费一年合计，可填 0

年税费 / 保险房产税、租金个税、保险等

年维修 / 中介摊销维修折旧、中介费年均

对比基准年化房贷利率或稳健理财收益

📊核心回报指标

净租金回报率

—

扣空置与成本后

毛租金回报率

—

仅按租金 / 房价

售租比 · 静态回本

—

对比基准

—

🧾一年租金现金流明细

⚠️

静态口径提示：本工具为静态租金回报，未计入房价涨跌、租金增长、贷款利息与交易税费（契税、中介费、增值税等）。若你是贷款买房，真实的“现金回报率”应以自有首付和每年净现金流另算；租金回报率低于房贷利率时，租金无法覆盖持有资金成本，需依赖房价上涨才能获利。

🤖AI 房产顾问数字由本页算好，AI 只做解读不重算

想问点什么？（可选）

点上面按钮，AI 会结合净回报率、售租比和机会成本给思路。它只依据本页数字说话，不预测房价，也不构成投资建议。

怎么看租金回报率？

毛回报率只看租金与房价，直观但偏乐观；净回报率扣除空置、物业、税费、维修，更接近真实到手收益。
经验上，国内一线城市住宅净回报率长期在 1.5%–2.5% 区间，明显低于房贷利率；判断房产投资不能只看租金，还要看你对房价涨跌的预期。
售租比回答“不靠涨价、只靠租金，多少年回本”。售租比越高，说明租金相对房价越便宜（估值偏贵）。

和机会成本比

把净回报率与房贷利率（贷款持有的资金成本）或稳健理财年化（全款持有的机会成本）比较：净回报率长期低于它们，意味着单看租金并不划算，收益主要寄希望于房价升值。

计算口径

记房屋总价 V、月租 R、年空置月数 v。

有效年租金 = R ×（12 − v）；
年持有成本 = 物业管理费＋税费保险＋维修中介摊销；
净年租金 = 有效年租金 − 年持有成本；
毛回报率 = R × 12 / V；净回报率 = 净年租金 / V；
售租比 = V /（R × 12），即毛口径静态回本年限；同时给出净口径回本年限 = V / 净年租金（净年租金为正）。

以上均为静态、不含房贷与房价变动的近似口径。

更新记录

1.02026-10-13全新「轻奢账本」风格上线：毛/净租金回报率、售租比与静态回本年限、空置与持有成本明细、机会成本对比，支持黑夜模式，数据本地计算，接入 AI 房产顾问。

常见问题

净回报率多少算好？

没有统一标准，要和当地无风险利率、房贷利率比。成熟市场住宅净回报率 3%–5% 较常见；若低于你的房贷利率，说明租金连利息成本都盖不住；若高于稳健理财收益且空置稳定，纯租金角度才算“正现金流资产”。

为什么算出来回本要四五十年？

售租比偏高说明房价相对租金很贵，这在房价上涨预期强的城市很常见。它提醒你：这套房的回报高度依赖未来房价升值，而不是租金。如果房价不涨甚至下跌，实际回报可能为负。

贷款买房，这个结果怎么用？

本工具是按全款口径的资产回报率。贷款时建议结合“以租养贷现金流计算器”看租金能否覆盖月供，并自行用首付、月供利息、净租金另算现金回报率（现金-on-cash）。

空置和成本该怎么估？

空置可按本地换租频率估（如每次换租空 0.5–1 个月）；成本含物业费、取暖/电梯等持有费用、出租相关税费、房屋保险，以及年均维修折旧与出租中介费。拿不准可先保守多估。

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