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以租养贷现金流计算器

租客能不能帮你还房贷？关键看实际收到的租金（考虑空置）扣掉月供和持有支出后，每月是进钱还是贴钱。本工具算清月/年净现金流、租金覆盖率与租金缺口，并对出租率下降做压力测试，看看你能承受多久的空置。

💧 每月 / 每年净现金流 🛡️ 租金覆盖率与安全边际 📉 出租率压力测试 🌙 黑夜模式 🤖 AI 现金流顾问

📝月供、租金与支出按月填写，年度自动换算

房贷月供等额本息/等额本金均可，填当前月供

月租金正常出租时每月租金

实际出租率考虑空置，长期通常 85%–95%

月物业等持有支出业主承担的物业/取暖等，可填 0

月均维修 / 中介摊销维修折旧、招租中介费摊到每月

可承受补贴月数负现金流时你能贴多久

月

💧现金流结论

每月净现金流

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每年净现金流

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租金覆盖率（对月供）

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安全判定

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🧾每月现金流结构

📉出租率压力测试租金随出租率下降，月供与支出不变

出租率	实收月租	每月净现金流	每年净现金流	结论

⚠️

别忽略空档与大修：出租率已经把空置折算进每月实收，但换房空档、一次性大修、房租下调都可能让某几个月现金流骤降。负现金流时要确认自己有足够现金垫月供；本工具只算现金流，不代表房产总回报——若房价上涨，现金流为负的房子长期仍可能增值。

🤖AI 现金流顾问数字由本页算好，AI 只做解读不重算

想问点什么？（可选）

点上面按钮，AI 会结合覆盖率、净现金流和空置风险给思路。它只依据本页数字说话，不预测房价，也不构成投资建议。

什么叫“以租养贷”？

用出租房屋收到的租金去偿还这套房的月供和持有支出。若长期实收租金 ≥ 月供＋支出，租客在帮你还贷甚至产生正向现金流；若长期需要自己贴钱，就是“倒贴养房”，要想清楚自己能否长期承担、以及是否靠房价上涨回本。

三个关键数字

实收月租 = 名义月租 × 出租率，已经把空置折进来了；
租金覆盖率 = 实收月租 / 月供，低于 100% 说明租金盖不住月供（还没算持有支出）；
每月净现金流 = 实收月租 − 月供 − 每月持有支出，这才是真正进出你口袋的钱。

计算口径

记月供 M、名义月租 R、出租率 o、月持有支出 E。

实收月租 = R × o（o 为 0–100%，已含空置）；
每月净现金流 = 实收月租 − M − E；每年 = 每月 × 12；
租金覆盖率 = 实收月租 / M；
覆盖月供所需满租率 = M / R（实收要达到月供时的出租率，>100% 表示满租也盖不住月供）；
压力测试固定 M、E，只让出租率取 100%/90%/80%/70%/50%，观察净现金流变化。

本工具为现金流口径，不含本金沉淀（月供中的还本部分本质是储蓄）与房价涨跌。

更新记录

1.02026-10-13全新「轻奢账本」风格上线：月/年净现金流、租金覆盖率、满租打平所需出租率、空置压力测试与可承受补贴月数，支持黑夜模式，数据本地计算，接入 AI 现金流顾问。

常见问题

净现金流为负就一定不该持有吗？

不一定。月供里有一部分是偿还本金（强制储蓄），房子也可能升值。负现金流真正的问题是“每月要从工资里贴多少钱、能贴多久”。若金额在你可承受范围内、且看好地段与长期升值，可以持有；若已影响应急金和生活，就要谨慎。

出租率一般按多少估？

看地段和租客稳定性：热门、好租的房源可取 90%–95%（一年空 0.5–1 个月）；出租慢、租客流动大的可取 80%–85%。压力测试会显示出租率下滑时你每月要多贴多少。

覆盖率到多少才算安全？

仅盖住月供（100%）还不够，因为还有物业、维修、空置。建议实收租金对“月供＋全部持有支出”也能打平甚至有余；若需要出租率长期接近 100% 才打平，安全边际太薄，一次空置或一轮降租就会倒贴。

要不要把月供里的本金算成“收入”？

现金流角度不算——它确实从你账户流出；但它减少了贷款余额、转化为净资产。评估总回报时，应结合本金沉淀与房价涨跌综合看，本工具聚焦“每月口袋里进出多少现金”。

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