⚖️ 填参数
买房方案
租房方案
共同假设
「投资年化收益」指租房方案把省下的首付与月供差额拿去投资的收益率，保守填 2%-4%。
⚖️
填上房价、租金和几个假设，点「算这笔总账」，看看 30 年后哪个方案的期末净资产更多。
| 年 | 买房当年支出 | 租房当年支出 | 差额（买房多花） | 租房方案投资累积 |
|---|
⚠️ 计算口径：买房期末财富 = 房产期末价值 − 剩余贷款本金；租房期末财富 =（省下的首付与一次性费用）× (1+投资收益率)^年限 + Σ（买房当年支出 − 当年租金）按收益率复利到期末。
月供按等额本息计算。本工具未计入：学区/落户等非经济价值、房屋折旧与大修、物业费上涨、租房搬迁与不稳定成本、以及税费政策变化。结果对房价涨幅假设极度敏感，请用「临界房价涨幅」做敏感性判断，不构成投资建议。
金融财务
完全免费
🌙 支持黑夜模式
🔒 纯前端本地计算
🤖 AI 解读
「买房还是租房」几乎是所有年轻人绕不开的一道题，但绝大多数讨论都停在了情绪和口号上。真正该做的是把两个方案的每一笔现金流逐年摆出来，比期末净资产。
这个工具就是干这个的：买房方案要算首付、一次性税费、每月月供、每年持有成本，最后剩下一套房子和可能没还完的贷款；租房方案要算每年上涨的租金，但同时——省下来的首付和月供差额可以拿去投资，这部分复利是租房方案最大的本钱，也是最容易被忽略的。
算完之后工具会给你两个关键结论：在当前假设下谁更划算、差多少，以及最重要的——房价年涨幅要达到多少，买房才刚好打平租房。后者叫临界涨幅，它把「你觉得房价会涨多少」这个主观判断，直接换算成了一个可以对照的数字。
核心特性
逐年现金流推演
期末净资产对比
剩余贷款本金计算
租金涨幅可调
机会成本（投资收益）
临界房价涨幅反推
结果一键复制
🤖 AI 解读
关于这个工具
为什么很多人算错了这笔账？常见错误有两个：
错误一：只比月供和租金。「月供 12000、租金 5000，租房省 7000」——这个比较漏掉了三样东西：买房的首付是一大笔资金占用、房子最后还剩一笔资产、以及租金会逐年上涨。只比月度现金流，买房永远显得更贵。
错误二：算买房收益时忘了杠杆的两面性。首付 30% 意味着你用 90 万撬动了 300 万的房子，房价涨 10%，你的本金收益率是 33%；反过来房价跌 10%，你的本金亏 33%。杠杆放大的是比例，不是金额，这一点在决策时必须心里有数。
本工具用「期末净资产」这个统一口径来比较：买房方案剩下一套房（减去没还完的贷款），租房方案剩下一笔投资组合。哪个更多，哪个就划算。
最后提醒：临界房价涨幅是全表最该看的数字。如果你的预期涨幅高于临界值，买房在经济上占优；低于临界值，租房占优。而这个判断，本质上是你对这座城市未来的看法，工具无法替你做。
怎么用
第 1 步
填买房参数：房屋总价、首付比例、贷款年限、利率、一次性税费比例、每年持有成本。
第 2 步
填租房参数：当前月租金与租金年涨幅。
第 3 步
设共同假设：持有年限、房价年涨幅、投资年化收益（保守填 2%-4%）。
第 4 步
点「⚖️ 算这笔总账」，重点看期末净资产差额与临界房价涨幅；再点「🤖 AI 解读」看有没有漏掉的因素。
更新记录
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v1.0
2026-10-09
工具上线：逐年推演买房与租房的现金流，按「期末净资产」统一口径对比；买房侧计入首付、税费、月供、持有成本与剩余贷款，租房侧计入租金上涨与省下资金的投资复利；反推买房打平所需的临界房价涨幅；接入 AI 解读；纯前端本地计算。
常见问题
「临界房价涨幅」是什么？怎么看？
它是让买房方案与租房方案期末净资产刚好相等的房价年涨幅。
· 你预期的房价涨幅 高于临界值 → 买房在经济上更划算；
· 低于临界值 → 租房更划算。
这个数字把「你觉得房价会涨多少」这个主观判断，换算成了可以直接对照的门槛。它也是全表最敏感的一个数，建议改几次房价涨幅看看结果怎么变。
为什么不算学区、落户这些价值？
因为无法量化。学位、落户、婚姻市场、居住稳定性、能不能按自己意愿装修——这些都是买房的真实收益，但每一个都因人而异、随政策变化。
本工具只算可以算的金钱账，把不可量化的部分留给你自己加权。如果你非常看重这些，那么即使算出来租房略优，买房也是合理选择。
投资收益率填多少合适？
建议保守填 2%-4%。
理论上可以填股票指数的长期收益率（8% 左右），但那意味着你要把省下的钱持续投入高波动资产、并且坚持几十年不动用——现实中很少有人做得到。
用 3% 左右的偏保守假设，能更真实地反映「多数人实际能拿到的收益」。
月供压力怎么判断安全？
通用的两条线：
· 舒适线：月供不超过家庭月收入的 30%
· 红线：不超过 50%（超过这个比例，银行审批会变难，生活质量也会明显下降）
另外务必预留 6-12 个月的月供作为应急储备，再考虑买房。买房最大的风险不是房价跌，而是收入中断时还不上月供。
数据会上传吗？
不会。计算全部在浏览器本地完成。只有主动点「AI 解读」时，才会把本次测算的结果摘要发给 AI。
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