填实际网签合同价；税务机关一般按网签价与系统评估价孰高核定计税价。
2024 新政以 140㎡ 为契税分档线。
按契税完税凭证或房产证孰早起算，决定增值税与个税优惠。
按购房家庭（购房人、配偶及未成年子女）名下住房套数认定。
满 5 年且唯一，卖方个人所得税免征。
能提供完整原值凭证时可按（售价 − 原值 − 合理费用）× 20%；部分城市（如北京）只按差额 20% 执行。满五唯一时两种计法均免征。
填卖方当年购入该房的实际成本（购房发票 + 可扣除合理费用）。
常见 1%–3%，可谈；不通过中介成交填 0。
各地行规不同，签约前与中介书面确认。
全部输入仅在你的浏览器本地计算，不会上传。
填写成交价、面积与房屋情况，这里给出买卖双方各应承担的税费明细。
财政部 · 税务总局 · 住房城乡建设部 2024 年第 16 号公告，2024 年 12 月 1 日起执行，全国统一、不再区分普通 / 非普通住宅。
| 买方套数 | 面积 ≤ 140㎡ | 面积 ＞ 140㎡ | 旧政对比（2024-12 前） |
|---|---|---|---|
| 首套房 | 1% | 1.5% | ≤90㎡ 1%、＞90㎡ 1.5%（分档线由 90㎡ 提至 140㎡） |
| 二套房 | 1% | 2% | ≤90㎡ 1%、＞90㎡ 2%（部分城市二套另有高税率） |
| 三套及以上 | 3% | 3% | 3%–4%，按各地原口径 |
契税由买方缴纳；个人购买住房暂免印花税，住宅类不动产登记费每件 80 元。
卖方两项主要税费，均与持有年限、是否唯一直接挂钩。
| 税费（卖方） | 适用情形 | 怎么算 |
|---|---|---|
| 增值税及附加 （综合约 5.3%） |
不满 2 年 | 成交价全额 × 5.3%（增值税 5% + 城建税、教育费附加等约 0.3%–0.6%） |
| 满 2 年（含满 5 年） | 一律免征。2024 新政取消「满 2 年非普通住宅按差额 5%」及北上广深差异口径，全国统一 | |
| 个人所得税 | 满 5 年 + 家庭唯一住房 | 免征（即「满五唯一」） |
| 能查实房屋原值 | （成交价 − 房屋原值 − 合理费用）× 20%；原值凭证缺失时不能适用 | |
| 无法查实原值（核定） | 多数地区按成交价 × 约 1% 核定；具体征收率与是否强制差额 20%，以当地税务口径为准 |
除了税费，签约前还要把这些费用谈清楚。
| 项目 | 谁付 | 交给谁 | 标准 / 说明 |
|---|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 税务窗口 | 按新政 1% / 1.5% / 2% / 3% |
| 增值税及附加 | 卖方 | 税务窗口 | 不满 2 年全额 5.3%，满 2 年免征 |
| 个人所得税 | 卖方 | 税务窗口 | 满五唯一免；否则差额 20% 或核定约 1% |
| 不动产登记费 | 买方 | 不动产登记中心 | 住宅每件 80 元 |
| 中介佣金 | 合同约定 | 中介机构 | 常见 1%–3%（可按总价或分段），买卖各半 / 一方全担均可谈 |
| 未含费用 | — | 银行 / 第三方 | 贷款评估费、担保费、抵押登记费、维修基金过户、欠费结清（物业 / 水电燃气）等，本估算均未计入 |
⚠️ 本工具仅为二手房交易税费的估算参考，不构成税务或法律意见。
① 口径依据财政部 · 税务总局 · 住房城乡建设部 2024 年第 16 号公告（2024 年 12 月 1 日起）：契税面积分档线统一为 140㎡，全国取消普通 / 非普通住宅区分；个人转让购买满 2 年住房一律免征增值税；
② 个人所得税核定征收率各地存在差异（常见约 1%），北京等城市只执行差额 20%；增值税附加在 5% 增值税基础上按约 0.3%–0.6% 随征，本工具按综合 5.3% 估算；
③ 计税价格一般按网签价与税务系统评估价孰高核定，明显低价网签可能被调整；
④ 本估算未含贷款评估费、担保费、抵押登记费、维修基金过户、卖方按揭解押成本及历史欠费等费用。签约缴费前请以当地不动产登记中心 / 税务窗口或 12366 答复为准。
所有计算均在你本地浏览器完成，不会上传任何输入。
买二手房，除了房款还要准备多少税费？很多人签约当天才发现：契税是一笔、增值税及附加是一笔、个税又是一笔，而且哪些税买方交、哪些税卖方交、满二满五怎么免，中介说的和网上查的还不一样。这个工具按 2024 年 12 月最新房地产政策，把一笔成交涉及的税费拆开算给你看。
它是怎么算的？
① 契税（买方）：首套 / 二套面积 ≤140㎡ 统一 1%，首套 ＞140㎡ 按 1.5%、二套 ＞140㎡ 按 2%，三套及以上 3%——2024 新政把分档线从 90㎡ 提到了 140㎡，全国取消普通 / 非普通住宅区分；
② 增值税及附加（卖方）：不满 2 年按成交价全额 ×5.3%，满 2 年一律免征，不再看面积大小、不再区分北上广深；
③ 个人所得税（卖方）：满五唯一免征；能提供原值凭证的按差额 ×20%，不能查实的多数地区按成交价约 1% 核定；
④ 不动产登记费 80 元由买方缴纳；
⑤ 中介佣金按你填的费率（常见 1%–3%）和承担方式（买卖各半 / 买方全担 / 卖方全担）分别计入双方账单。
右侧结果会分别列出买方合计、卖方合计、税费总额和占成交价的百分比，还有逐项账单和六条地区差异提示，帮你谈判时把「业主净得价」「税费各付」这些行规算明白。
流程：
① 填成交价（网签价）和建筑面积；
② 选房屋持有年限（不满 2 年 / 满 2 不满 5 / 满 5 年）；
③ 选买方是首套、二套还是三套及以上，并确认卖方是否满五唯一；
④ 个税选核定征收（多数地区约 1%）或差额 20%，选差额时填房屋原值；
⑤ 填中介费率并约定由谁承担。
右侧立即给出买方合计、卖方合计、税费总额、占成交价比例和逐项账单。
它不做：不计算贷款额度与月供（请用房贷计算器）、不含评估费担保费等贷款费用、不替代税务窗口的正式核税——各地个税核定率与附加征收率略有差异，最终以 12366 / 税务窗口答复为准。
审核通过后就会展示在留言板上，稍安勿躁～
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