不买房时首付的理财收益，用来算机会成本。
填好购房总价、首付和持有年数，点「计算盈亏与回本」，看看房价每年要涨多少你才不亏、现在这套买得值不值。
| 项目 | 金额 | 说明 |
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⚠️ 本工具按简化的税费与等额本息贷款模型估算购房盈亏，结果仅为投资决策参考。契税、中介费、增值税、个税均采用常见口径（契税 1.5%、中介 2%、核定个税 1%、不满两年差额增值税 5.6%），未计入装修折旧、学区与楼层变化、提前还款、租金收入等因素；实际税费与房价受城市、楼盘、市场行情影响很大。本工具不构成购房或投资建议。
「房子买了到底几年回本？」「房价不涨是不是就等于亏？」很多人只看房价涨没涨，却忽略了贷款利息、税费、持有成本，以及首付如果不买房本来能拿到的理财收益。
本工具把这些成本一次性算清：你输入购房总价、首付、利率、持有年数和预计涨幅，工具会算出名义盈亏、扣除机会成本后的实际盈亏，以及「房价每年至少要涨多少才不亏」的保本年涨幅，还会做年涨幅 ±2% 的敏感度分析，帮你判断这套房买得值不值。所有数据本地处理，不上传。
① 名义盈亏。卖出价 − 购房价 − 持有期间贷款利息 − 买入税费（契税约 1.5% + 中介费约 2%）− 持有成本（物业费 + 维修费）− 卖出增值税（不满两年差额 5.6%）− 卖出个税（核定约 1%）。
② 实际盈亏。名义盈亏还要减去首付的机会成本：如果不买房，这笔首付拿去买国债、存大额存单每年也有约 2.5%–3% 的收益，买房等于放弃了这部分钱。
③ 保本年涨幅。用二分法反解「实际盈亏 = 0」时的年涨幅——房价每年至少涨这么多，你持有若干年后卖掉才不亏。通常持有时间越短，保本涨幅要求越高（因为税费被摊薄得少）。
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