购房总价填实际成交价（含税费前），月租金填当前市场可租到的价格；拿不准就按同小区近期挂牌价。
空置期指换租空窗、装修期等收不到租的月份，一般按 0.5-2 个月预留；物业取暖多数由房东承担。
「其他支出」包含中介佣金、家财险、租赁税费等；每次出租通常要付半个月到一个月租金的中介费。
「一次性投入」指契税、中介费、装修等（常见为房价的 1%-3%），计入分母更真实；右边填一个参照收益率（如定存、货基、国债），用来比较「买房收租」划不划算。
按揭口径下会额外算月供、年现金流、现金回报率（CoC）与「租金能不能覆盖月供」——这就是大家说的「以租养贷」。
输入购房总价与月租金，点「计算回报率」，看看这套房子靠租金一年能赚几个点、多少年回本。
按当前房价、空置与持有成本反推所需月租金，点击任意一行即可套用该租金。
| 目标净回报率 | 需要月租金 | 年租金收入 | 对应租售比 |
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国内住宅普遍在 1.5%-2.5%，低于国际水平；回报率高的地方往往伴随流动性差或升值弱。
| 城市档位 | 常见毛回报率 | 租售比 | 说明 |
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这些支出经常被漏算，算净回报时记得一项项扣掉。
| 项目 | 常见金额 | 说明 |
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⚠️ 计算原理：毛回报率 = 月租金 × 12 ÷ 购房总价；净回报率 =（年租金收入 − 年持有成本）÷（购房总价 + 一次性投入）；租售比 = 购房总价 ÷ 月租金；静态回本年限 = 总投入 ÷ 年净收益；按揭口径下 现金回报率 =（年净收益 − 年月供）÷（首付款 + 一次性投入），月供按等额本息计算。
举例：房价 200 万、月租 3500 元：毛回报率 = 3500 × 12 ÷ 200 万 = 2.10%；扣 1 个月空置（3500）与年持有成本 5900 后年净收益 32600 元，净回报率约 1.63%，静态回本约 61.3 年。
本工具只测算租金现金流，不含房价涨跌、交易税费、增值税与个人所得税、通胀折现，也不构成任何投资建议。房产流动性差、决策金额大，请结合自身情况与专业意见判断。
「这套房买下来出租，一年能赚几个点？」——这就是租金回报率，也是判断房价贵不贵最朴素的一把尺子。很多人只拿「月租 × 12 ÷ 房价」算个毛回报率就下了结论，却漏掉了三件一定会发生的事：房子会空着（换租空窗期）、持有要花钱（物业、取暖、维修、中介佣金）、买房还有一次性成本（契税、中介费、装修）。这几项扣完，2.1% 的毛回报率往往只剩 1.6% 左右。
这个计算器把这些都摊开：输入购房总价、月租金、空置期与各项持有成本，立刻算出毛回报率、净回报率、租售比与静态回本年限；切到按揭口径，还会算月供、年现金流、现金回报率与「租金够不够还月供」，看清「以租养贷」到底成不成立；最后把同样的钱拿去理财能赚多少一并列出，方便横向比较。
参考口径：国内住宅净回报率普遍 1.5%-2.5%，一线城市常低于 1.8%；国际上租售比 200-300 个月算合理，国内多数城市在 500 个月以上。数字本身不替你做决定，但至少能让你知道这套房靠租金到底划不划算。全部计算在浏览器本地完成，房价与租金数据不上传。
租金回报率有三个层次，差别很大。
毛回报率最简单：月租 × 12 ÷ 房价。它假设房子全年满租、零支出，只适合快速比较，通常会高估 20%-30%。
净回报率才接近真实：分子要扣掉空置损失（换租空窗、装修期）与持有成本（物业、取暖、维修、中介佣金、保险），分母要加上契税、中介费、装修等一次性投入。同一套 200 万的房子，毛回报 2.10% 扣完可能只剩 1.6% 左右。
现金回报率（Cash on Cash）是贷款买房时最该看的指标：它衡量的是你自己掏出去的那笔钱（首付 + 税费）每年能收回多少现金。公式是（年净收益 − 年月供）÷ 自有投入。因为用了杠杆，这个数字可能远高于净回报率，也可能是负数——当租金盖不住月供时，你每个月还要倒贴钱。
三个经验值值得记住：国内住宅净回报率普遍 1.5%-2.5%，一线城市常低于 1.8%；租售比 200-300 个月（即 16-25 年租金回本）在国际上算合理，国内多数城市在 500 个月以上；杠杆是双刃剑——现金回报率高于贷款利率时，借债放大收益；低于贷款利率时，借债放大亏损，而房价一旦下跌，先亏完的是首付。
最后提醒一句：租金回报率只反映现金流，不含房价涨跌。很多人买房的逻辑是「租金低没关系，房价会涨」，这本身没问题，但你要清楚自己赚的是哪一块钱，并为此承担对应的风险。
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