LOAN LEDGER · 装修资金账房
一句话说明：填装修总预算、期限与三个方案的利率与费用，账房立刻算出月供、总利息、真实年化成本与提前还款盈亏平衡点，三方案并排对比后再决定。
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等额本息的月供公式是：月供 = 本金 × 月利率 × (1+月利率)^n ÷ [(1+月利率)^n − 1]，其中月利率 = 年利率 ÷ 12，n 为期数。但月供乘以期数并不等于真实成本——因为资金是有时间价值的，早还的每一笔本金实际只占用了更短的时间。真正该比的是「所有支出折算到今天的总现值」，本页用真实年化成本这个更容易算的指标来近似。
假设名义年利率 6%、12 期、总费用 20000 元。名义上你付的利息是「200000 × 6%」量级，但因为你到手只有 180000，而还款总额不变，真实年化成本会明显高于 6%。这就是「服务费砍头息」的实质。判断方法很简单：把所有前置费用加到总成本里，再用「到手金额」和「总还款」反推年化，与名义利率对比，差额就是隐藏成本。
除了月供本身，还要看「钱什么时候到」。装修贷常见的放款节点是签约后、放款前、竣工后分批；如果你的装修付款节点是「开工付 30%、中期付 40%、尾款 30%」，那放款节奏必须对齐，否则会出现前期自有资金被占用、后期还要再借一笔的情况——这往往是「总成本超预算」的真实原因。把付款节点和放款节点画在同一张时间表上，比算利率更重要。
① 违约金：常见是剩余本金的 1%–3%，部分机构前 6–12 期不允许提前还。② 提前还款次数限制：有些每年限一次。③ 结清后是否解押：如果做了房产抵押，结清后要走解押流程，这一步可能耗时数周，要提前确认。本页计算的盈亏平衡点告诉你「第几期提前还才划算」：把「违约金金额」与「继续还所省下的利息」相比即可。
公积金贷款的优势是利率低（首套常见在 2.6%–3.1% 区间，具体以当地政策与公积金中心公告为准），劣势是额度受限制、需要审核、放款相对慢，且常要求资金划付到指定账户（装修公司或建材商家），不能自由支配。所以常见组合是：公积金贷覆盖一部分（利率低的那部分），剩余用装修贷补足，而不要用消费贷去覆盖公积金能覆盖的额度。
要看真实年化成本而不是名义利率。装修贷常见的名义利率在 3%–8% 区间，但加上服务费、担保费、评估费与可能的砍头息之后，真实年化成本可能明显高于名义值。本页的算法是：真实年化成本 ≈（总支出 − 实际到手金额）的年化率，再与名义利率对比，差额就是「隐藏成本」。只比较名义利率是最常见的踩坑方式。
通常公积金贷款最便宜（利率低、有额度上限），装修贷居中（专为装修设计、额度与期限匹配度好），消费贷最贵但申请最容易（利率高、可能影响征信查询次数）。真正的差别要看三件事：① 真实年化成本、② 手续费是一次性还是按期收、③ 提前还款是否要罚违约金。本页把这三项都算进对比表。
核心是盈亏平衡点：把「提前还款要付的违约金」与「继续按期还所省下的利息」比。本页会算出：在第 N 期提前还清是划算的。经验上，如果提前还款免违约金，那只要贷款利率明显高于你的其它资金成本（理财收益），提前还就是划算的；如果违约金较高，则要么等违约金降低后再还，要么干脆还到接近尾声。
有，而且各地差异很大：多数城市的公积金贷款总额度与公积金账户余额、缴存年限、还款能力、家庭情况相关，个人最高额度常见在 20–40 万元区间，夫妻或家庭更高；能用于装修的额度通常不超过总额度的一部分，且常要求支付给装修公司或建材商家（划付到指定账户）而不是提取现金。所以装修贷常与公积金贷组合使用，本页的「组合方案」按这个思路算。
五个问题：① 名义利率与真实年化成本分别是多少；② 有哪些前置费用（服务费、担保费、评估费、抵押登记费），各多少、什么时候收；③ 提前还款的违约金怎么算、有没有次数限制；④ 是否需要抵押房产，抵押率多少、解押条件；⑤ 逾期后果与征信影响。另外确认放款速度能否配合装修付款节点——很多问题的根源是「钱到得太晚」。
资料口径 2026-11。本页依据通用的等额本息与费用摊销模型整理，用于理解贷款成本结构、比较方案优劣，不构成金融产品推荐、贷款建议或利率预测。默认利率与费用为常见示例值，各地公积金政策、机构定价与个人资质差异很大，请以当地公积金中心、贷款机构合同与审批结果为准。真实年化成本为近似估算，不含全部隐性成本。
