REFINANCE LAB · 商转公实验室

商转公贷款计算器

公积金贷款利率长期显著低于商业贷款，把存量商贷转成公积金贷款（"商转公"）后，80 万、25 年的贷款全期利息差可达十几万到几十万。但转贷通常需要担保费、评估费、垫资成本，部分银行还收提前还款违约金。本工具对"维持商贷"与"商转公"两套方案做剩余期限的逐月摊还对比，算出新月供、月供差额、净利息节省与回本时间，附累计利息曲线与逐年明细。全部数据只在本机计算。

等额本息 / 等额本金月供差额测算费用回本时间累计利息曲线逐年 / 逐月明细

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商转公的两种办理模式：① 先还后贷：借款人自筹资金或通过担保公司垫资，先一次性结清原商贷、解除原抵押，再申请公积金贷款放款；多数城市采用这一模式，垫资按天计息（通常已折算进担保服务费）。② 以贷还贷（顺位抵押 / 直接对冲）：部分城市公积金中心与银行直接对接，用公积金贷款资金直接偿还原商贷、同步办理抵押权变更，无需垫资。能否办理及具体模式以当地住房公积金管理中心规定为准。

🏦商贷与公积金条件输入即算

商贷剩余本金*

元

商贷年利率*原合同执行利率

公积金年利率*以当地公积金中心为准

首套 5 年以上 2.85% 二套约 3.325%

剩余年限

还款方式

一次性费用担保 / 评估 / 垫资合计

元

提前还款违约金以贷款合同为准

元

费用快选（按贷款额比例）

违约金快选

🎯转贷划不划算剩余期限逐月摊还对比

⚖️维持商贷 vs 商转公同一剩余本金、同一剩余期限、同一还款方式

📌 维持原商贷

–

剩余期限总利息

–

总费用（利息 + 费用）

–

一次性费用

0 元

利率较高，月供与剩余利息不变。
无需办理手续、不产生担保与垫资费用。

🏛️ 商转公

–

剩余期限总利息

–

总费用（利息 + 费用）

–

一次性费用

–

执行公积金贷款利率，月供与总利息下降。
需满足缴存、征信、房产证等条件并支付办理费用。

✅商转公适用条件自查勾选符合项

原商贷已正常还款满 6～12 个月（各地最短还款期要求不同） 还款记录良好、无逾期，个人征信无严重不良记录 住房公积金连续足额缴存满 6～12 个月，账户状态正常 公积金可贷额度足够覆盖拟转金额（不足需差额自筹或保留组合贷） 已取得不动产权证（部分城市要求房产证与原商贷抵押登记办妥） 房屋为普通住宅且房龄符合要求（商业、办公、公寓一般不能办） 原贷款银行同意提前还款，已满足合同约定的提前还款期限 当地公积金中心已开办商转公业务（部分城市未开放或有轮候限制）

⚠️

这些情形通常不适合办商转公：
① 剩余年限很短——剩余利息本就不多，节省利息低于一次性费用时办了反而亏；
② 原商贷利率打折后已经很低（如早年 7 折 / 8.5 折利率），与公积金利率差距小；
③ 公积金缴存额度不足，可贷额度覆盖不了剩余本金，差额仍要按商贷利率还；
④ 当地未开办商转公或处于额度紧张、暂停受理阶段。办理前务必先打 12329 公积金热线或到当地公积金中心确认。

🧭商转公六步办理流程

咨询预审向公积金中心（12329）确认当地是否开办、额度测算、所需材料与办理模式。

提交申请提交商转公申请、身份与婚姻证明、原贷款合同、还款流水、购房与产权资料等。

担保 / 垫资"先还后贷"模式下与担保公司签约，由其垫资结清商贷或提供阶段性担保。

结清商贷、解除抵押用自筹或垫资资金提前偿还原商贷，办理原抵押权注销登记。

公积金抵押登记与公积金中心及委托银行签订借款 / 抵押合同，办理新的房屋抵押登记。

放款公积金贷款发放（"先还后贷"模式用于归还垫资），此后按公积金利率还款。

❓常见问题

🆚 商转公和"公积金组合贷"是一回事吗？

不是。组合贷是购房时因公积金额度不足，同一套房屋同时办理一笔公积金贷款 + 一笔商业贷款，从一开始就是两笔贷款；商转公则是针对已经发放、正在还款的存量商业贷款，在满足条件后将其全部（或部分）转换为公积金贷款，属于贷后变更。商转公时若公积金额度仍不足以覆盖剩余本金，少数城市允许转为"公积金 + 商贷"的组合形式（也称"商转组合"），具体看当地政策。

🔁 办完商转公以后，还能再转回商业贷款吗？

公积金贷款一般不能反向转回商业贷款，且多数城市规定同一套住房只能办理一次商转公。商转公之后如遇利率调整，公积金贷款利率按中国人民银行公布的公积金贷款利率于次年 1 月 1 日起调整（合同另有约定的从约定）。另外，公积金贷款通常允许正常提前还款且不收违约金，提前还款后可选择缩短期限或减少月供，规则以当地公积金中心为准。

💑 夫妻共同借款（已婚）怎么办？额度怎么算？

已婚家庭办理商转公，一般以夫妻双方共同申请，双方均需符合缴存与征信要求，贷款额度通常按夫妻双方公积金账户余额、缴存年限与还款能力合并测算，显著高于单身额度。若原商贷为一方婚前借款、婚后申请商转公，常需配偶作为共同借款人并办理抵押财产相关手续；夫妻名下已有两套及以上住房或使用过两次公积金贷款的，可能受当地限贷政策限制。各地账户余额倍数、最高限额规定差异很大，请以当地公积金中心额度试算结果为准。

📌

结果仅供参考，利率与政策以当地公积金中心、银行为准：本工具按标准等额本息 / 等额本金摊还公式测算，未考虑 LPR 重定价日差异、公积金账户按月对冲还款、罚息、部分城市的贴息政策及转贷审批期间的利息衔接；公积金贷款利率、最高可贷额度、商转公开办城市与担保费用标准各地不同，2.85% / 3.325% 为近年常见参考值。办理前请以当地住房公积金管理中心（12329）与贷款银行答复及合同条款为准。本工具不收集、不上传任何个人财务数据。