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REITs 收益计算器

公募 REITs 的收益就两块：分红（监管强制高比例分配，是压舱石）和价差（二级市场折价/溢价，是变量）。例如投 10 万、分红率 5%、持有 3 年、净值跌 3%：累计分红 1.5 万 − 价差 3 千 = 总收益 1.2 万，年化 4.0%。折价买入反而抬高实际分红率——算清再下手。全程本地计算。

💵 分红/价差双引擎 📉 折价溢价测算 ⚖️ 三情景对比 📋 年限阶梯对照 🤖 AI 持有建议 🔒 纯本地计算 🌙 黑夜模式

📝投资计划改动即时重算

投资金额（元）公募 REITs 场内 100 份起购，门槛几百元

预期分红率（%/年）产权类约 3-5%，经营权类约 5-9%

净值涨跌（%，可负）持有期二级市场涨幅；负数为折价/下跌

持有年限（年） REITs 适合长期持有吃分红

📊年化收益率单利口径

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累计分红—

价差收益—

总收益率—

收益拆解

三情景对比

🤖 AI 投顾

点下方按钮，AI 结合你的测算结果，点评分红与价差结构并给出持有建议（点击会先弹出点选验证码）。

📋年限阶梯对照当前年限高亮

持有年限	累计分红	价差收益	总收益	年化收益率

这个工具解决什么问题

看 REITs 宣传页只写「分红率 6%」就冲进去，容易忽略另一半：二级市场价格是会跌的。分红 5% 持有 3 年、价格跌 10%，年化只剩 1.6%——还不如存款。本工具把分红与价差拆开算：哪些是大概率拿到的（分红），哪些是赌市场情绪的（价差），再给出悲观/中性/乐观三情景对照，帮你建立合理预期。

折价买入为什么反而划算

REITs 分红按可供分配金额/发行份额计算，与二级市场价格无关。同样一份分红，你在净值 9 折时买入，实际分红率 = 名义分红率 ÷ 0.9，被动抬高 11%。所以资深玩家专挑经营稳定但市场情绪折价的品种：分红照拿，还等折价修复的价差。

使用方法

填投资金额（场内 100 份起购，几百元即可参与）；
填预期分红率：查基金年报「可供分配金额 ÷ 市值」，产权类约 3-5%、经营权类约 5-9%；
填净值涨跌：对持有期价格走势的假设，保守可填负数；
填持有年限：REITs 逻辑是长期吃分红，短炒性价比低；
右侧实时给出年化收益率、累计分红、价差与总收益；
看「三情景对比」建立预期区间，看「年限阶梯」理解长期持有的复利效应；
点「AI 帮我看值不值」获取持有建议（会先弹出点选验证码）。

更新记录

1.02026-10-17首版上线：分红+价差双引擎测算、悲观/中性/乐观三情景对比、年限阶梯对照表与 AI 持有建议。

常见问题

REITs 分红是利息吗？稳定吗？

不是利息，是经营结余分配。底层资产（产业园、高速路、保障房、仓储物流）的出租率、车流量下滑，分红就会缩水。监管要求分红比例不低于可供分配金额的 90%，但「可供分配金额」本身会波动。

产权类和经营权类有什么区别？

产权类（产业园、仓储、保障房）有资产残值，分红率较低（3-5%）但到期有资产；经营权类（高速、市政）靠特许经营权收费，分红率高（5-9%）但到期经营权归零，高分红里含着本金摊还，不能全当收益。

分红率多少算合理？

参照系：10 年期国债收益率 + 风险溢价。当前产权类 4-5%、经营权类 6-8% 算正常区间。明显高于区间的要警惕——要么是价格暴跌被动抬高（接飞刀），要么是分红不可持续。

折价是好事还是坏事？

对已持有者是账面浮亏，对准备买入者是机会：同样分红、更低价格，实际分红率更高。关键看折价原因——情绪性折价（市场恐慌）是机会，基本面折价（出租率崩塌）是陷阱。

REITs 要交哪些费用和税？

场内买卖只有券商佣金（约万 1-3，无印花税）。分红层面：个人投资者目前暂免分红所得税（按基金层面已缴处理），机构另计。本工具未计佣金，金额小影响不大。

REITs 和银行理财、存款比怎么选？

REITs 预期收益更高（4-8% 区间）但价格会波动、流动性较弱；存款/国债保本但利率下行。打法：用3 年以上不用的钱、选经营稳定的品种、折价时分批买，当「增强版收租」而非炒股。

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