土增税不是按收入乘一个税率，而是先算增值率，再分段累进。这里把扣除项目、加计 20%、速算扣除系数一次算清。
输入参数 INPUT
测算结果 OUTPUT
土地增值税的关键不是收入，而是增值额占扣除项目的比例。增值率落在哪一档，就对应那一档的税率与速算扣除系数。
| 级数 | 增值率区间 | 税率 | 速算扣除系数 |
|---|---|---|---|
| 1 | ≤ 50% | 30% | 0 |
| 2 | 50% – 100% | 40% | 5% |
| 3 | 100% – 200% | 50% | 15% |
| 4 | > 200% | 60% | 35% |
速算扣除系数是乘在扣除项目金额上，不是乘在增值额上。这是最容易算错的一步。
新建房（房企）的扣除项目通常是五项相加，其中「加计扣除」只对房地产开发企业的新建项目适用。
账目不全、成本凭证缺失、无法准确核算扣除项目时，税务机关可能按收入 × 核定征收率征收。核定率各地差异大（常见 3%–8%），且通常不能享受普通住宅免税优惠。
满足「容积率 ≥1.0、单套建筑面积 ≤140㎡、实际成交价低于同区域均价 1.2 倍」三个条件，且增值率未超过 20% 的普通标准住宅，可免征土地增值税。超过 20% 则全额计税，不能只对超出部分计税。
土地增值税的计税收入不含增值税。若直接填含税收入，增值额会被高估，税率档可能被推到更高一级，税负算出来会明显偏大。含税收入应先换算为不含税收入。
三种常见口径：按评估价格扣除、按购房发票金额 × (1 + 5% × 年数)扣除、或按发票金额加计。评估价格需由具备资质的机构出具，且评估价含地价时不再另加地价。
土增税按清算单位分别计算，普通住宅与非普通住宅要分开。把两类房产合并计算，可能让某一类跨档，整体税负与分开算差别很大。
