马上默 在线轻量工具箱
登录

HOMESTAY LEDGER · 经营测算

四间房、六成入住，
一个月到底剩多少现金？

房费收入只是账面流水，真正进你口袋的是扣掉平台佣金、保洁布草、水电人力与装修折旧之后的那一笔。 把参数填进去，先看月净利，再看要多少个月把投入挣回来。

  • 保本入住率—
  • 月净利—
  • 回本周期—

经营参数

按最近 3 个月的平均值填写最接近真实
规模与价格
成本结构
试算

24 个月累计回收

横轴为经营月数，纵轴为累计净利

虚线为前期投入，曲线越过早穿过虚线，回本越快。

年净利—月净利 × 12
年度回报率—年净利 ÷ 前期投入
回本周期—前期投入 ÷ 月净利
保本入住率—净利为 0 时的入住率
保本客单价—入住率不变时的最低房价
单间夜毛利—扣佣金与变动成本

入住率敏感性

其余参数保持不变
入住率月间夜月营收月净利年净利回本周期
等待参数

参数怎么定，账怎么算

先把「间夜」算清楚

可售间夜 = 房间数 × 每月可租天数；实际卖出间夜 = 可售间夜 × 入住率。4 间房、30 天、65% 入住率就是 78 个间夜，房费收入 = 78 × 客单价。所有成本都挂在这个数上，它一错，后面全偏。

佣金只对房费计提

平台服务费按房费收，加床、早餐、宠物清洁这些线下收入通常不进佣金基数。本页也按这个口径算：佣金 = 房费收入 × 佣金率，不含其他收入。

变动成本 vs 固定成本

保洁耗材与布草洗涤随入住量变化，属于变动成本，按「元/间夜」填；水电物业、人力属固定成本，按「元/月」填。把水电按间夜摊，会在淡季低估成本。

折旧决定利润真不真

26 万投入按 8 年摊，每月 2,708 元折旧。不摊折旧，月净利会虚高，回本周期也会假性缩短。折旧年限越长，月净利越好看，但现金流并不会因此变多。

民宿一个月大概能赚多少？
月净利 = 房费收入 + 其他收入 − 平台佣金 − 保洁布草 − 水电物业 − 人力 − 折旧。以 4 间房、可租 30 天、入住率 65%、客单价 380 元、佣金 12% 为例，月营收约 3.04 万元，扣完成本后月净利约 1.42 万元，净利率 46% 左右。真实水平取决于城市、房型与季节，先把成本填实再谈利润。
保本入住率是怎么算的？
把月净利设为零反解入住率：需要卖出的间夜数 =（月固定成本 + 折旧 − 其他收入）÷（客单价 ×（1 − 佣金率）− 每间夜变动成本），再除以当月可售间夜。这个数低于你的实际入住率才说明在赚钱，差距越小抗风险能力越弱。
平台佣金一般多少？
爱彼迎、美团民宿、携程等渠道的服务费多在 3%–15% 区间，部分渠道对房东收取 10%–15%，另有支付通道费。多平台分销时按加权平均填一个数即可；本页佣金只对房费收入计提，不计入其他收入。
装修投入为什么要按折旧算进成本？
装修、软装、家具家电是一次性支出，但它服务未来几年，直接计入某个月会失真。按直线法摊到每个月（投入 ÷ 折旧年限 ÷ 12），才能得到可比的月度利润与真实回本周期。折旧年限建议：硬装 5–8 年、家具家电 3–5 年。
回本周期多久算正常？
行业里 2–4 年回本属于健康区间，超过 5 年要重新检查客单价与入住率假设是否过于乐观。回本周期 = 前期投入 ÷ 月净利，前提是入住率与房价能长期稳住；若淡旺季差异大，应把全年平均入住率填进来。
民宿还有哪些容易被忽略的成本？
房屋租金或自有房的机会成本、物业与取暖费、布草损耗与更新、一次性客用品、清洁外包、维修、保险、短租平台的取消政策赔付、以及个人所得税与增值税（达到起征点时）。本页把这些归到「水电物业」「其他固定成本」两栏，按实际月均金额填。

本页为经营测算工具，结果基于你填写的假设，不构成投资建议。实际经营还受淡旺季、空置期、房屋租金、税费与政策影响，请以真实账目为准。